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想投資,買股還是炒房贏面大?

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最近收到很多私訊希望聊聊房子,看來,房市真的很熱。不過我的文章不是要大家去買哪一區,哪個建案,而是分享選房的一些觀念。這些觀念,很多是從股市再衍生出去,無論是投資或是自住,應該都會有些幫助。

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房子無生力,租金是保非增


首先,投資客和自住客的差異,在於持有期間,投資客是持有短期就會賣出,自住客是長期交易,即使自住客,也會有賣房的一天。例如5年後結婚生小孩房子不夠大,或是20年後小孩成家立業搬出去住等。只要是賣房,大家都希望自己能賣更高價格,可以買得起其他房子,或是讓生活條件變好。

說好聽是自住不用考慮房價和地點,短期而言,的確如此,自己住得開心就好,但如果是自己能住得開心,又是一個未來有潛力的房子,何樂而不為呢?除非,真的有特殊情感,要祖傳下去,一輩子不賣,那真的就是喜歡就好,房價、地點都不用考慮。

但多數人應該並非如此,因此就可以得出:選房和選股最大的共同點,都是選擇未來會更好的、增值空間更大的標的。對股票來說,可以看未來的成長率判斷,像是一家公司未來獲利成長50%,和另一家公司未來獲利成長10%,假設股價一樣,當然選擇成長高的股票,因為能帶來更多獲利。

但對房子說,它沒有生產力,無法提供商品或是技術給客戶換取營運的成長,除非是出租的租金,還能考慮租金成長率,但租金長期來說成長也相對有限,買房的增值還是要看物件本身,租金算是保值,比較不會說是增值。

那麼,要如何判斷房子的未來潛力呢?換個角度來想,EPS(編注1)是一個可以量化的數字,所有公司都能用每股盈餘來比較誰未來能賺更多錢,也就能幫公司帶來更大的利益。假設所有條件不變下,未來有兩支股票分別會賺5元EPS和500元EPS,500元的EPS一定會更貴,因為擁有它,能享受更高的股東權益。

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坪數大小無法直接決定房子未來潛力


那,什麼是房子可以量化的數字呢?坪數嗎?一個50坪,一個500坪,所以500坪比較有價值?不對,房價就像是股價,股價是用每股去看價格多少,房價也是用每坪去看價格多少。不過,坪數大小無法直接決定一間房子的未來潛力。假設500坪房子每坪只有10萬,50坪的房子每坪是100萬,這樣比較看不出任何意義,我們還是不知道,到底500坪的房子未來會漲到12萬,還是50坪會漲到120萬。

很可惜,房子沒有量化公式可以算出值多少,但買房會有共同的價值觀,當某個條件越好,價格一定越貴。我的答案是生活機能。生活機能越好,房價一定越貴,因此生活機能雖然很難量化,但至少是一個標準,但差異在於,股票最後算出的EPS只有一個,但房子的生活機能卻包含不同層面,例如交通、飲食、休閒、教育、醫療、就業機會等等,加上每個人所重視的條件不同,因此權重也不同。這也是有趣之處,你覺得最好的房子,別人未必有同感,因此,大家會說買房最重要的就是地點,也是類似觀念。

股票要看未來的成長,房子就是要看未來的生活機能,很多重劃區會被炒,就是賭上生活機能會變好,由荒地變成重要園區等。不過,重劃區這麼多,研究了未來發展性後,我認為有些重劃區還是存在更高的風險,但也有些重劃區滿具有潛力,但就不是這次的話題了。房價除了未來的生活機能需要判斷外,還有個重點,就是供需,供給少而需求多的物件,就會造就稀有性。

房產和股票最大的差異,在於每張股票大多是一樣的,你的台積電,和我的台積電是一樣的,但每個房子絕對都是不一樣的,像是格局、採光、樓層、裝潢、坐向等等,也可以從不同的門牌地址知道,這也造就了每間房子的稀有性。股票可以因為大家的台積電都跌價,所以如果我也要賣,我的賣價會被別人賣價影響,因為如果我的台積電沒有不同,我不調低,別人也不會買,但如果我的房子是頂樓、景觀、露台戶,即使樓下沒有景觀的小坪數怎麼賣,對我的價格影響相對有限,因此,「稀有性」是房子增值非常大的變數。

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圖說|房子具有好的稀有性,如公車、捷運站1分鐘、公園第1排、3分鐘到購物中心等等,更讓人難以抗拒

重劃區的增,需時間驗證生活機能


至於重劃區的潛在風險,在於造鎮是從一片荒地開始,並且可能一個大基地的建案,會有一期、二期、三期,除了位置不會差太多,且可能都是500-600戶等級的建案,加上同一個捷運站,周遭500公尺劃一個圓,可能還有10幾個建案,如此一來,如果你買的是其中一戶,未來要賣房時就要和周遭幾千戶競爭。如果大家都是買預售屋,5年後降稅要賣,那可能面臨賣壓出籠。除非,你的案子真的很稀有,或是,要長時間自住,這樣的話風險相對小。不過,重劃區往往有更好的規畫和舒適的街道環境,因此如果真的發展起來,還是有很大的增值空間,只是需要時間驗證生活機能是否會更好。

物以稀為貴,好的稀有性,例如捷運站1分鐘、公園第1排、3面採光、廁所和廚房對外通風、3分鐘到購物中心和運動中心、名校學區、高級建材和建物外觀等等,這種稀有,更讓人難以抗拒。除了稀有性外,買房子要降低風險,最後就是看取得成本了。

聊一下房市和股市的優缺點:

1. 房市是低成本的高度槓桿,貸款房貸利率高低(1.3-1.5%)看每個人的條件,但股市融資利率再怎樣可能都要4.5%起跳。

2. 房市和股市都會受到政府政策影響,例如政府要投入多少預算發展某個區域,或是政府要支持某個產業的發展,都會影響價格,但回歸到單一建案,不會和單一個股一樣有內線的問題,更多是回到個人的判斷力。

3. 房市流動性極差,股市流動性極好。

4. 房市會受到利率嚴重影響,但股票相對影響較小。

5. 由於居住正義,政府打房更積極,稅率更高,相對而言,股票的稅率較低,又可以自己下單,交易成本低,但房市大多透過房仲,其實吃掉不少獲利。

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炒股對散傷害多,買間好房更保


生活中聽到從房市賺到大錢的人,往往比聽到股市賺到大錢的多,主要就是上述3個原因。想像能用1.5%的利率,開槓桿5倍,看對一個地方的發展後因為流動性不好而長期投資,某一天可能就突然賺到一筆大錢,而比較不會像股票會有消息不對稱的干擾。當然,不可否認的,房市最大的受惠,就是低利率。

如果要買房,可以站在未來5年後來思考,周遭生活機能會不會真的變得更好?當地人口結構會如何改變?例如未婚的需求多,還是小家庭的需求多?選房要看的細節其實並不少於股票,但最重要的,莫過於稀有性和取得成本,同時也要注意風險,一個是利率上升,另一個是政府打房力道。

看房子比看股票好玩多了,因為能想像住在裡面會過著怎樣生活。房子能聊的不只是位置的好壞,還有樓層、棟距、格局、坪數、採光、裝潢、車位等等,不過,普遍想法是炒房觀感相對差,炒房會讓房價上漲,讓更多人住不起,而炒股票不會,但若站在散戶的角度,炒股對散戶來說更多的是傷害,賺到錢的大多是金主、公司派、法人機構。散戶若要保有資產購買力,也許瞭解房子,買間好的房子保值更好,除了不會因為別人炒房價格上去,也可避免自己股票又輸錢,造成資產縮水更嚴重。但這只是我的想法,不代表是絕對正確,投資前還是要做功課,並且自己承擔風險。

話說,這一兩年因為房價上漲而資產增加的人,絕對比買股票的人還要多。台GG(編注:即台積電),你要不要為房價上漲負責?還是其實大家應該要感謝台GG賞口飯吃,造就周圍都市發展?不過投資客的這口飯,也吃太撐了吧,感覺負責替廠房選址的,好像跟替宜蘭高鐵選址有異曲同工之處。


編注1:EPS(Earnings Per Share簡寫)即每股盈餘,也稱每股收益或每股盈利,指於公開市場,每張股票可為投資者、股東所產生的收益,這也是股票上市公司獲利指標。



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作者|股市隱者

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