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疫情後的錢潮大港:電商物流營運大解析

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【閱讀之前】

本文作者陳建中(John Chan Kin Chung)於2014年創辦香港地產私募基金「星匯資本集團」,從事另類地產項目投資,同年收購卓豐地產後,短短3年已完成逾越20棟工業大廈拆售交易。2015年開始投資新界倉地,隨後購得上水一塊10萬平方呎倉地,開始發展新型物流倉庫。

2019年再購得新界30萬呎倉地、創辦物流地產科技公司「Comboxx Group」,並挹注逾10億港元與嘉里物流(港交所:00636)子公司「嘉里物流工程」,合作興建設香港首座樓底最高、規模最大的全自動化物流園項目「SuperHub ONE」。

Photo by June Wong on Unsplash

香港物流停滯肇因於土地、土地、土地

大約在一年半前(剛好在2019年新冠疫情前)寫了一篇文章講電商和倉儲物流的發展。在一年多後的今天,疫情是這個發展方向的催化劑,也就是大家即將所看到的。

之前曾為文提起香港的倉儲物流業仍然停留在30年前的營運模式,至今仍沒有明顯改進過,相對於外國甚至中國內地的物流業,基於網購的盛行,物流公司或物流地產基金普遍已開始引入科技的應用,如人工智慧、機器人運輸、自動化系統等現代化物流設施,回望今天的香港,為何仍然停滯不前?

我認為主要有兩個原因︰第一,香港先天性土地資源稀缺,其應該利用自動化技術(代替傳統堆高機疊高一板板的貨物)盡用高樓底建築,從而提升總體容量,增加倉儲效率。然而,傳統的工業大廈樓底矮,加上樓板承重(floor loading)問題,不適宜安裝自動化機械。第二,仍然是土地的問題,香港的土地主要用以發展住宅,物流倉儲行業成為了犧牲品,多年來一直只能依賴過時的工業大廈,但近年連工業大廈都開始活化轉型,工業大廈的供應只會越來越少,最後令物流業界的生存空間逐漸收窄。然而,有危機便有轉機,能夠想出方案解決市場痛點便是機會,市場越是落後即代表市場越有進步空間,

我認為香港的物流倉儲市場是一個藍海,關鍵在於其經營模式。

網購電商的唯一出路是「規模經濟」

我經常說,網路改變了人們的生活習慣;網購改變了消費者的消費模式。如果這個趨勢繼續下去,傳統商場、零售店舖的盈利能力會受到影響嗎?答案是一定會的。香港最大的網購商香港電視「HKTV mall」自2017年開業,由每日處理2,500宗交易,至現在已經提升至每日16,300宗,產品種類也越來越多,包括家庭用品、電器、乾貨及濕貨等,處理的方法都不一樣。港視走的這種「新零售」模式,省掉了高昂舖租,同時又省卻舖面人手和營運開支,產品售價自然較一般零售店便宜。網購雖能解決舖租問題,不過任科技再發達,虛擬層面的網路永遠都解決不了實際貨物「動態」(物流)與「靜態」(倉存)的問題。

港視的總經營開支對GMV(Gross Merchandise Volume,訂單總商品交易總額)比率合共是35.6%,其中物流倉儲成本就占了一半以上,而港視的總體毛利率只有21.2%,因此經營溢利(公司按法規繳納所得税後的利潤留成,也稱為税後利潤)對GMV是負14.4%。換句話說,100元(編注:港幣,以下幣值均同)的訂單,港視平均可賺取21.2元毛利,但經營開支卻需要35.6元,換句話說,每做100元生意便要倒蝕14.4元,這是為何港視執行長王維基說他一天虧損一輛Benz(賓士車)。港視於2021年上半年仍有1.55億(約台幣5.5億元)虧損,而且虧損每年仍在擴大中。

網購電商的唯一出路是「規模經濟」(Economies of scale),即通過大幅增加交易量提升向供應商採購的議價能力,降低平均採購成本,從而提升毛利率。要增加毛利率,電商只能壓縮成本而不能提價,否則產品便失去競爭力,交易量便會萎縮,反過來影響採購成本。然而,交易量的提升同時又會令物流倉儲的成本提升,因此最終的問題又回到地產的層面上。當網購做得越好,發展得越成熟,以地產作為起點的現代化物流倉儲解決方案(Modern logistics total solution)的價值便會越高,而可以確定這必然是未來市場發展方向,潛力非常巨大。

圖說|自動化倉儲系統,非本文所提但為其中一種

在港做生意,租金是不得不解決的問題

在香港做生意,地產(租金)是不得不解決的問題,不少企業不管生意做得多好,最後都要由「終點」跑回「起點」(地產);而一開始就在「起點」有優勢的大企業,又沒有動力跑去其他「終點」,因為單是地產就已讓這些大財團「肥到襪子也穿不下」了。這就是香港多年來的先天「氣候」問題,窒礙了各種行業的發展。

自動化系統能完全發揮高樓底倉庫的優勢,大幅降低了每呎的平均租金成本,也解決了人力成本高昂的問題。然而,這只是一個「起點」,在我的心目中,一個真正的物流倉儲解決方案不僅僅限於一個自動化倉庫的大型地產項目,而是一個擁有大數據、結合虛擬與實體、能夠持續橫向發展的綜合平台(Horizontal Integrated Platform),最終成為一個完善的「物流、倉儲、交易」的生態圈。



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關於作者|Starman


本名陳建中(John Chan Kin Chung),香港地產私募基金「星匯資本集團」創辦人。

白手起家,27歲憑專業知識賺得人生第一桶金,30歲即達財富自由,每月光利息收入就已高達6位數港幣!

出版財經書《現金流為王》及、《現金流為王2》多次榮登暢銷書榜寶座,兩年間,二本書共計再刷13次!

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