loader image

【法律常識】租屋提前解約,可扣押金1個月?

0610-18KEM-P1

Photo by Min An from Pexels

無論北漂、南漂,有不少人需要租房子,只是每逢租約到期,許多人總不免要擔心:房屋的押金能不能全額退回?是否會被房東用各種理由亂扣?

IMAGE by HugoWaite from Pixabay

油漆、清潔費,押金扣除於法合理


如果房東扣押金的理由是房屋要清潔、重新粉刷,其實有其法律上的判斷基準——

「承租人是否有妥善保管租賃物」及「承租人是否有依照契約的約定方法,為租賃物的使用」,亦即承租人承租房屋後,如果沒有另外對房屋使用方法的特別約定,那基本上就要按照房屋本身的性質、屋況,妥善適度地「使用」、「保管」。

因此在租賃關係終止後,房東是否可以從押金中扣除油漆費、清潔費?其合理與否的判斷也多以此為依據。

不過,如果房客於租約終止後,沒有妥善清潔房屋,或是屋況出現非正常狀況下的油漆斑白脫落、或是塗鴉等狀況,這時候房東要求從押金扣除油漆費、清潔費等,則多具有法律上的正當基礎喔。

還有另一種情況,就是因故得提前解約,很多房東會此表示要扣押金當作提前解約的違約金。使承租人乾著急、直生氣,但又不知道怎麼辦?(當然要澄清,好房東也是很多)

你也曾有過這樣的經驗?在此之前,我們可以先弄清楚,何謂「押租金」?

租賃關係的押租金(俗稱押金),其實可理解為「預先收的擔保金」,以擔保未來租賃關係存續期間可能衍生的債權或損害賠償。實際生活中,出租人(也就是房東),多會在租賃剛開始時,向承租人預收2-3月月租金費用,以擔保承租人「將來」給付租金、維持租賃物使用等義務的履行。

Photo by cottonbro from Pexels

可主張「違約金過高」,酌減違約金


假設承租人違反義務(例如積欠房租、毀損器物等等),作為「預收」的押金,通常便可以用來抵充,以省卻房東另外求償的時間。

如果租賃關係存在期間,承租人都有按照租賃物的性質及契約約定,合理使用租賃物及按時履行承租人的義務,押金的擔保功能便沒有被觸動,因而在租賃關係終止時,房東便須無條件返還押金。

如果因故得提前解約租賃契約(其實性質應屬於終止),許多人常會碰上房東扣相當於1倍或2倍房租月租金的押金。在法律上與契約上,房東確實是有依據可以如此做,特別是在簽訂租賃契約時,已有訂定「提前解約時可扣押金作為違約金條款」的情況。但承租人內心常常會想,僅僅提前解約就要被扣這麼多押金,難道不會扣太多嗎?不會顯得有失公平嗎?

這時候有些人會想依民法規定主張「違約金過高」,請法官酌減違約金。這樣的想法不是不可以,其實也常見於實際的法院攻防中。只是是否違約金過高,通常法院會參酌實際狀況各種因素作綜合考量。

依照已知的審理狀況,法院「未必」一定認為扣1-2倍房租月租金屬於「顯失公平」,為的是促進市場交易安全,因為這等作法在現實生活中並非少見,而且法律對押金的收取設定也是2個月,參照租賃押租金的主要作用在於擔保將來因租賃關係所生的損害賠償,因此既然法律設定金額為2個月,「惡」房東扣扣2個月押金,未必是所謂「顯失公平」了(除非房東強制扣8倍)。

IMAGE by Min An from Pexels

提前解除租賃契約,可不負賠償責任


何況多數時候,承租人與出租人訂約時,也能事前預見「提前解約,扣『2倍』月租金當違約金」的條款,這是雙方合意接受而簽署的租賃契約,如果還要主張有失公平,恐怕不容易。

當然,還是有法官會審酌違約所造成的程度,適度酌減違約金,因此純就爭執的策略上,還是建議都要提出,並且盡力舉證這樣的違約條款的拘束力為「顯失公平」,而且此部分在律師透過專業協助擇採有利判決之下,會是有機會成功的,也就是使法院酌減違約金。

許多人面臨租賃紛爭,或是押金被惡房東苛扣時,總想查詢民法的規範,只是經常事與願違,無法尋得關於租賃押金的規定。其實在106年新公布的「租賃住宅市場發展及管理條例(簡稱租賃住宅條例)」中,已有詳細規範:

租賃住宅條例第7條第2項規定:「出租人應於租賃關係消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時,返還押金或充抵債務後之剩餘押金。」

因此,一旦惡房東有不還押金的狀況,便可依照租賃住宅條例第7條第2項以及契約關係的條款作為依據,要求房東返還押租金。此外,針對提前終止(解除)租賃契約的爭議,租賃住宅條例第11條也訂定承租人可以不用負賠償責任就能提前終止租賃契約的事由。其中最常見的狀況應是「租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕,導致難以繼續居住」。

未來假如因租賃關係而產生爭議,無論出租人或承租人,都可以聲請向縣市政府申請「免費的」爭議調處,透過專人協助,將能更容易解決糾紛,千萬不要忘記。

#消費生活 #法律常識 #租屋 #押金 #違約金
#租賃住宅條例 #厝邊好律師
#看文章學英文| Deposit 押金

♥讀時事還能學英文,就到FUNDAY去!

--------------

作者|厝邊好律師


主持律師: 許哲涵律師


我們是一群志同道合的好律師,平時穿梭於鄰里厝邊,為鄉親提供即時有助益的法律資訊,同時提供「線上免費法律諮詢」,讓民眾碰上法律問題時,能不致於手忙腳亂。

☀歡迎加入厝邊好律師臉書粉絲團

分享此文章

分享在 facebook
分享在 email
0 則留言
Inline Feedbacks
閱讀所有留言
Scroll to Top

想看更多好文章?

立即免費註冊
即可發表留言

並享 FUNDAY 英語教育30天全功能訂閱服務

並享 FUNDAY 英語教育30天
全功能訂閱服務